Der Energieausweis ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Dokument, welches Aufschluss über den Energiebedarf sowie den Energieverbrauch eines Gebäudes liefert und bei einem Verkauf oder der Vermietung eines Gebäudes in der Regel vorgelegt werden muss. Das Ziel des Energieausweises ist es, den Energieverbrauch von Gebäuden zu reduzieren. Hierfür spricht der Ausweis Empfehlungen zu einer besseren Energieeffizienz von Gebäuden aus.
Inhaltsverzeichnis/FAQs:
- Was ist ein Energieausweis?
- Wann ist ein Energieausweis nötig?
- Eigentum vs. Mietwohnung
- Was ist ein Bedarfsausweis?
- Was ist ein Verbrauchsausweis?
- Welche genauen Daten enthält der Energieausweis?
- Was sind Energieeffizienzklassen?
- Was sind die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises?
- Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
- Was sind die aktuellen Regeln des Energieausweises?
Was ist ein Energieausweis?
Ein Energieausweis gibt Informationen über den Energiebedarf eines zur Vermietung oder zum Verkauf angebotenen Gebäudes preis und ist insofern ein wichtiges Dokument für Mieter oder Käufer einer Immobilie für die Kalkulierung der Heizkosten vor dem Eingehen eines Miet- oder Kaufvertrags. Zusätzlich zu den Angaben über den Energiebedarf gibt der Energieausweis auch von einem Energieberater ausgesprochene Empfehlungen aus, um die Heizkosten und den grundsätzlichen Energieverbrauch zu senken. Es besteht hierbei eine Pflicht für Verkäufer oder Vermieter, einen Energieausweis bereitzustellen, wie im nächsten Abschnitt erläutert wird. Um den Energiebedarf zu errechnen, sind zwei verschiedene Verfahren zugelassen, wodurch zwischen einem Bedarfsausweis und einem Verbrauchsausweis unterschieden wird. Beide Ausweisarten werden ebenfalls weiter unten in diesem Artikel erläutert. Auch enthält dieser Artikel Informationen darüber, welche detaillierten Angaben in dem Energieausweis gemacht werden müssen und wie Gebäude in sogenannte Effizienzklassen eingeteilt werden. Für die Erstellung eines Energieausweises fallen Kosten für den jeweiligen Immobilieneigentümer an, welche ebenfalls weiter unten aufgelistet werden. Darüber hinaus informiert dieser Artikel Sie darüber, wie es um die Gültigkeit von Energieausweisen bestellt ist und welche neuen Regeln der neue Gesetzesentwurf aus dem Jahr 2021 für den Energieausweis aufgestellt hat.
Wann ist ein Energieausweis nötig?
Energieausweise werden seit 2002 ausgestellt, eine sogenannte „Energieausweispflicht“ bestand damals allerdings nur für komplette Neubauten oder umfassend modernisierte Gebäude. Seit 2014 jedoch besteht diese Pflicht allerdings auch bei der Vermietung oder dem Verkauf von Immobilien. Der Energieausweis muss hierbei dem Mieter oder Käufer unaufgefordert vorgelegt werden und muss ebenfalls weiterhin bei einem Neubau von Immobilien den Unterlagen des Bauantrags beigelegt werden und kommt auch nach wie vor bei umfassenden Sanierungsmaßnahmen zum Einsatz. Von der Pflicht befreit sind nur wenige Ausnahmen wie Gebäude mit weniger als 50m² Fläche oder Ferienhäuser, die nur im Falle einer Vermietung mit Energie versorgt werden und ansonsten nicht dauerhaft beheizt werden müssen. Ein weiterer besonderer Fall sind Gebäude, die gemischt benutzt werden, also nicht nur Mieter beherbergen, die das Gebäude rein zum Wohnen nutzen. Wird ein Gebäude sowohl zum Wohnen als auch für gewerbliche Zwecke genutzt, muss für beide Teile des Gebäudes jeweils ein eigener, individueller Energieausweis bestellt werden. Ausnahmen gibt es hier nur, sollte eine Nutzungsart sehr deutlich überwiegen. In Gebäuden, die rein gewerblich benutzt werden, muss der ausgestellte Energieausweis gesetzlich vorgegeben öffentlich präsentiert werden, sollte das Gebäude größer als 250m² sein. Diese Regelung kommt oft bei Gebäuden mit viel Publikumsverkehr zum Einsatz, z.B. in Hotels oder Gastronomiegeschäften.
Die Energieausweispflicht ist gesetzlich vorgeschrieben. Wer gegen sie verstößt, begeht eine Ordnungswidrigkeit und muss mit einem hohen Bußgeld rechnen. Wird der Energieausweis vom Vermieter oder Verkäufer nicht an den Mieter oder Käufer ausgehändigt, ist ein Bußgeld fällig, welches bis zu 10.000€ hoch sein kann.
Eigentum vs. Mietwohnung
Eine grundsätzliche Energieausweispflicht besteht für eigenes Wohneigentum selbstverständlich nicht. Nutzen Sie ihre Wohnfläche selbst oder vermieten sie nicht an einen neuen Mieter, ist ein Energieausweis nicht nötig. Bei einer Mietwohnung sieht die Sachlage hingegen anders aus, solange Sie einen neuen Mieter in das Wohngebäude einziehen lassen. Der Anspruch auf einen Energieausweis für den Mieter besteht allerdings nur bei Neuvermietungen und nicht für Mieter in bereits bestehenden Mietverhältnissen.
Was ist ein Bedarfsausweis?
Grundsätzlich wird beim Energieausweis zwischen zwei Ausweisarten unterschieden. Der Bedarfsausweis ist die erste hier vorgestellte Variante. Hierbei wird ein theoretischer Wert ermittelt, welcher den Energiebedarf eines Gebäudes unter seinen baulichen Voraussetzungen sowie der eingebauten Heizanlage und weiteren wichtigen Daten zur Wärmedämmung und zu energetischen Sanierungen in die Rechnung miteinbezieht. Diese Ausweise sind darüber hinaus mit Empfehlungen ausgestattet, an welchen Stellen das Gebäude für eine höhere Energieeffizienz modernisiert werden könnte. Dadurch soll der Energieverbrauch möglichst reduziert werden. Für die Erstellung eines Bedarfsausweises wird sehr häufig ein Energieberater zu Rate gezogen, welcher das betreffende Gebäude inspiziert und den Energiebedarf möglichst genau berechnet.
Was ist ein Verbrauchsausweis?
Auch der Verbrauchsausweis liefert Werte über den Energieverbrauch eines Gebäudes. Dieser Wert setzt sich anders als beim Bedarfsausweis aber nicht aufgrund der Berechnung theoretischer Parameter zusammen, sondern berechnet den tatsächlichen durchschnittlichen Energieverbrauch des Gebäudes der letzten 3 Jahre. Hierbei ist anzumerken, dass das Heizverhalten von unterschiedlichen Mietern und Bewohnern sich teils stark unterscheiden kann, was eventuell für weniger aussagekräftige Werte über den Energiebedarf des Gebäudes sorgen kann. Die errechneten Worte sind also mit etwas mehr Vorsicht zu genießen. Genau wie der Bedarfsausweis enthält auch der Verbrauchsausweis auf das Gebäude angepasste Empfehlungen zur Modernisierung und damit der Reduzierung des Energieverbrauchs.
Welche genauen Daten enthält der Energieausweis?
Der Energieausweis muss mehrere verpflichtende Daten über das Wohngebäude und dessen Energieverbrauch angeben. Dazu zählt zum einen die Angabe darüber, ob es sich um einen Bedarfs- oder um einen Verbrauchsausweis handelt. Zum anderen ist zwingend die Art der Heizungsanlage sowie der Energieträger dieser anzugeben. Die wichtigste Information des Energieausweises ist die Abschätzung des schlussendlichen Energiebedarfs für das betreffende Gebäude.
Bei der Angabe des Energiebedarfs werden zwei Werte voneinander unterschieden:
– Der Endenergiekennwert gibt an, wie viel Energie für das Gebäude zum Heizen benötigt wird
– Der Primärenergiekennwert gibt an, wie viel Energie erst hergestellt werden muss, um diese im Wohngebäude zu verteilen
Für die Berechnung der Primärenergiekennwerte werden die Daten der Endenergiekennwerte herangezogen. Der Wert der Endenergie wird hierbei mit bestimmten Primärenergiefaktoren multipliziert, um zu errechnen wie viel Energie aufgewendet werden muss, um das Gebäude mit Energie auszustatten. Hierbei ist entscheidend mit welchem Energieträger das Gebäude mit Energie versorgt wird. Jedem der folgenden verschiedenen Träger ist jeweils ein Primärenergiefaktor zugeordnet:
• Kohle
• Strom
• Holz
• Heizöl
• Umweltenergie
• Erd- und Flüssiggas
• Energie aus KWK
Der zuvor erwähnte Endenergiewert richtet sich nach den weiter oben beschriebenen Verfahren zur Bestimmung des Energiebedarfs entweder anhand der Methodik der Errechnung eines Bedarfs- oder eines Verbrauchsausweises. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass der Bedarfsausweis hierbei die verlässlicheren Zahlen liefert, da dieser unabhängig vom individuellen Heizverhalten vorheriger Mieter eines Wohngebäudes Werte bereitstellt.
Was sind Energieeffizienzklassen?
Auf jedem Energieausweis wird somit die endgültige Abschätzung des Endenergiebedarfs angegeben, welche sich in sogenannte Energieeffizienzklassen einteilen lässt. Die grafische Darstellung dieser Klassen findet man in Form eines farbigen Bandtachos auf der zweiten oder dritten Seite des Energieausweises. Hier lässt sich ablesen, wie es um die energetische Beschaffenheit des Gebäudes steht und es können verschiedene Gebäude verglichen und eingestuft werden. Auf dem farbigen Bandtacho werden sowohl der Wert des Endenergiebedarfs als auch der des Primärenergiebedarfs eingezeichnet. Die Skala reicht dabei von Energieeffizienzklasse A+ bis Energieeffizienzklasse H und färbt sich von grün über gelb und orange bis rot. Je weiter hinten die Ziffer der Klasse im Alphabet steht, desto schlechter ist es um die Energieeffizienz des Gebäudes bestellt. Der Endenergiewert wird standardmäßig in kWh/m²*a (Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr) angegeben. Die einzelnen Effizienzklassen mit den zugehörigen Werten stellen sich wie folgt dar:
• Klasse A+: <30 kWh/m²*a
• Klasse A: <50 kWh/m²*a
• Klasse B: <75 kWh/m²*a
• Klasse C: <100 kWh/m²*a
• Klasse D: <130 kWh/m²*a
• Klasse E: <160 kWh/m²*a
• Klasse F: <200 kWh/m²*a
• Klasse G: <250 kWh/m²*a
• Klasse H: >250 kWh/m²*a
Was sind die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises?
Wie viel die Erstellung eines Energieausweises kostet, hängt stark davon ab, ob man sich für einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis entscheidet. Da beim Verbrauchsausweis lediglich der Energiebedarf des vorherigen Mieters oder Eigentümers des Gebäudes berechnet werden muss, bewegen sich die Kosten hier in einem überschaubaren Rahmen von 50 bis 100€, wobei die Kosten bei größeren Gebäuden wie Mehrfamilienhäusern auch bis zu 250€ reichen können. Der Verbrauchsausweis kann über verschiedene Online-Anbieter ganz einfach bestellt werden.
Beim Bedarfsausweis sind die Kosten für die Erstellung im Vergleich zum Verbrauchsausweis teils deutlich höher. Um den Energiebedarf zu errechnen, welcher auf einem Bedarfsausweis stehen muss, sind kompliziertere Verfahren als beim Verbrauchsausweis vonnöten. Hierzu müssen häufig Energieberater mit der für die Errechnung notwendigen Expertise das Gebäude persönlich begutachten und dafür bezahlt werden, was höhere Kosten verursacht. Die Kosten für eine Online-Bestellung betragen ungefähr 100€, durch die Begehung des Energieberaters können diese aber auf eine Spanne zwischen ca. 300-500€ steigen.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Energieausweise werden bereits seit 2002 ausgestellt und müssen jeweils zehn Jahre nach Ausstellung erneuert werden, um ihre Gültigkeit zu behalten. Grundsätzlich ist jeder Eigentümer von Wohngebäuden dazu verpflichtet, auf die Gültigkeit des Ausweises zu achten. Kann bei einem Verkauf oder einer Neuvermietung kein gültiger Ausweis vorgelegt werden, da nicht auf dessen Gültigkeit geachtet wurde, können hohe Bußgelder anfallen.
Was sind die aktuellen Regeln des Energieausweises?
Seit einem neuen Gesetzesentwurf des GEG (Gebäudeenergiegesetz) aus dem November 2020 müssen sich Vermieter auf neue Regelungen für den Energieausweis einstellen. Seit dem 1. Mai 2021 muss der Energieausweis detailliertere Angaben zur energetischen Beschaffenheit des Gebäudes beinhalten. Hierzu zählen zum einen die Angabe des Fälligkeitsdatums der nächsten energetischen Untersuchung des Gebäudes sowie zum anderen Angaben über die Treibhaus-Emissionen. Diese Änderungen betreffen vor allem Verbrauchsausweise, auf welchen derartige Angaben bislang nicht notwendig waren.
Grundsätzlich betreffen die neuen Regeln nur Immobilienbesitzer, deren Energieausweis im Jahr 2011 oder vorher ausgestellt wurde, da die Ausweise nach 10 Jahren erneuert werden müssen. Früher oder später betreffen die Regelungen allerdings selbstverständlich alle Ausweisträger.
Fazit:
Insgesamt lässt sich festhalten, dass der Energieausweis ein wichtiges Instrument zur Beurteilung des Energiebedarfs und der Energieeffizienz darstellt, welches sowohl für den Vermieter/Verkäufer als auch für den Mieter/Käufer von großer Bedeutung ist. Zum einen bekommen beide Parteien Informationen darüber, wie die Energieeffizienz des Gebäudes gesteigert werden kann, zum anderen bekommt speziell der Mieter oder Käufer besonders bei einem Bedarfsausweis detaillierte Informationen darüber, auf was für Kosten für Energie er sich einstellen kann. Als übergeordnetes Ziel soll der Energieausweis auf Sicht dafür sorgen, dass in mehr Gebäuden die Effizienzklasse verbessert werden kann, was im Umkehrschluss dafür sorgt, dass weniger CO2-Emissionen verursacht werden. Somit leistet der Energieausweis auch einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz.